채권자 또는 이해관계인은 채무자가 제출한 재산목록을 언제든지 열람?등사신청을 할 수 있다. 채무자가 재산관계명시명령에 의한 명시기일에 출석하지 않거나 재산목록의 제출 또는 선서를 거부하거나 허위의 재산목록을 제출한 때에는 징역 3년이하 또는 벌금 500만원 이하의 처벌을 받는다.

채권자가 재산관계명시신청을 하였으나 채무자가 정당한 사유 없이 명시기일에 불출석하거나 재산목록제출 거부, 선서거부, 거짓 재산목록을 제출한 때, 채무자가 제출한 재산목록만으로 집행채권의 만족을 얻기에 부족한 경우 재산관계명시 절차가 끝난 후 재산관계명시신청을 한 채권자의 신청에 따라 개인의 재산 및 신용에 관한 전산망을 관리하는 공공기관, 금융기관, 단체 등에 채무자명의의 재산에 관하여 조회를 할 수 있는데, 이를 재산조회제도라 한다.

재산조회신청의 요건과 관할
1)확정판결을 가진 채권자가 채무자의 주소를 관할하는 법원에 2)재산산명시신청을 해 명시절차를 거친 이후 재산명시를 실시한 법원에 재산조회를 신청할 수 있다. 단 채무자가 명시기일에 불출석하거나 선서 거부 또는 거짓 재산목록을 제출하거나 제출된 재산목록만으로 채무를 만족시킬 수 없을 경우 등을 밝혀야 한다.

신청방법 : 채권자가 법원 접수창구에 비치된 재산조회신청서에 은행 등 재산조회 대상기관을 구체적으로 특정하고, 조회 비용과 송달료를 내면 담당 재판부가 재산조회 요건 등에 대해 심리해서 ??이유 있다??고 판단하면 대상 금융기관에 조회명령을 하게 된다. 조회 비용은 금융기관당 5천원, 부동산·특허권 조회 2만원, 건물 소유권 조회 1만원 등이다.
재산조회신청시 1,000원의 인지와 일정 금액의 조회비용 및 조회기관수에 2를 더한 회수의 송달료를 납부하여야 한다.

재산조회 결과 열람 및 교부 : 재산조회 기간은 신청일로부터 1개월 정도 걸린다. 조회 결과의 도착 여부는 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)를 통해 확인할 수 있다. 조회 결과가 도착하면 채권자가 신청 법원에 출두해 본인 확인을 받고 결과를 열람하거나 출력할 수 있다. 부동산에 대한 재산조회는 이미 2002년 7월1일부터 시행중이다.

<신청시 준비서류>
① 집행력있는 정본 및 송달증명
② 부동산 등기부등본
③ 자격증명(법인인 경우 법인등기부등본, 무능력자인 경우 호적등본)
④ 위임장(대리인이 신청할 경우)
⑤ 경매신청기입등기 등록세 영수필통지서 및 영수필확인서
⑥ 부동산 목록 30통(30통 이상 요구하는 경우도 있어 넉넉히 준비한다)
⑦ 이해관계인표 6통( 6통 이상 요구하는 경우도 있어 넉넉히 준비한다) - 이해관계인표는 목적 부동산의 등기부등본상의 소유자, 채권자, 채무자의 성명 주소를 표로 만들어 표시하여 주는 것으로 족하다.
임의경매를 신청하는 경우에는 위에서 “① 집행력있는 정본 및 송달증명” 대신 “저당권설정계약서 및 채권증서”를 첨부하는 것만 다르다.

채권자가 강제·임의경매개시신청을 할 때에 집행비용은 등록세·교육세, 송달료를 납부하고 신문공고료, 집달관의 현황조사료, 감정평가 수수료, 경매수수료로 구성되는 예납금을 납입하여야 한다.
등록세·교육세납부필증은 부동산소재지 관할 시·군·구청에서 납입고지서를 발부받아 은행이나 우체국에 납입을 하여 납부필증을 받아 이를 법원에 제출한다. 등록세는 청구금액의 2%에 해당하는 금액이다. 송달료는 법원 구내의 은행에 비치된 송달료 납부서를 작성한 후 송달료를 은행에 납부한 후 그 납부필증을 법원에 제출하는 방법으로 납부한다.
집행비용 예) 채권자가 청구금액 7천만원으로 토지와 건물에 관하여 강제집행을 하려고 할 때에 예납금 등 집행비용은 대략 2,053,600원이 든다.이는 신문광고료와 감정료 이해관계인의 수 등에 따라 달라질 수 있다.
위와 같은 계산은 대략 다음과 같은 산식으로 산출할 수 있다.
1).5000만원 이하 일땐 청구금액의 약4%
2).5000만원이상 5000만원 추가될 때마다 약60만원씩 추가된다.

이러한 예납금 등 집행비용은 경매가 종결되어 배당에 이르면 최우선으로 예납채권자에게 전액 반환된다.

법원은 경매개시결정을 내린 후 지체없이 집달관에게 현황조사를 명하고 압류채권자, 배당요구한 채권자, 저당권자 등에게 계산서를 제출하도록 최고한다. 그리고 감정인에게 부동산을 평가하도록 하여 최저입찰가격을 정한 후 입찰기일과 낙찰기일을 정한다.

집달관은 집행을 위하여 ‘채무자가 점유하는 물건’에 대하여 압류하는데 그 소유자가 누구인지는 조사하지 않는다. 다만 채무자가 다른 사람의 물건이라고 주장하는 경우에는 일단 압류는 하면서 집행에관한 이의 또는 제3자이의의소로 다툴 수 있음을 고지하여 준다.
부부공유의 물건에 대하여 그 전부를 압류할 수 있다. 채무자가 아닌 배우자의 공유지분권은 우선경락권, 지급요구권으로 보호된다. 우선경락권은 배우자 또는 대리인이 경매기일에 출석을 하여 구술로 우선매수신고를 하여 행사한다. 배우자라 하여도 호적등본, 주민등록등본을 첨부하여 배당요구를 하여야 참여할 수 있다.
영업소의 유체동산은 사업자등록증상의 명의인이 채무자로 되어 있지 않으면 채무자나 그 고용인 또는 사업자등록증상의 명의인이 채무자가 실제로 영업을 한다고 자인하는 경우에만 압류집행할 수 있다.
압류를 하면 경매기일을 약 10일 후로 지정을 한다.

압류의 대상이 되는 유체동산은
① 민법상의 동산 중 유체물 뿐만 아니라 유체동산으로 보는 것,
② 등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것( 예: 건축중인 건물, 철탑, 주유소의 주유기, 저유탱크 등)
③ 과수에서 분리하기 전의 과실로서 1월내에 수확할 수 있는 것
④ 유가증권으로서 배서가 금지되지 아니한 것(배서가 금지된 유가증권은 채권 등의 압류방법으로 한다)

< 유체동산경매신청서례 >

예를 들어 ‘홍길동’이 ‘김갑돌’에게 대여금500만원을 받을 채권이 있고 ‘김갑돌’은 ‘이도령’에게 얼마인지 모르지만 돈을 받을 채권이 있다고 가정할 때 홍길동이 이도령에게 직접 돈을 받을 수 있는 방법을 살펴보기로 하자.
1단계: 홍길동은 김갑돌을 상대로 금500만원의 대여금청구의 소를 제기하여 판결문을 받는다.(이때 채권가압류를 하면 더 효과적이다 가압류는 전편에서 설명하였으므로 생략한다.)
2단계: 위 판결문에 기하여 이도령을 제3채무자로 하여 관할 법원에 채권압류 및 추심명령신청(혹은 전부명령신청)을 한다.
3단계:위 신청에 의하여 법원으로부터 결정문이 송달되면 제3채무자인 이도령에게 추심청구(혹은 전부청구)를 할 수 있는것이다.

이때 이도령의 반응은 두가지로 나타나는데
첫째 이도령에게 채무는 가지고 있으나 홍길동의 추심요청에 응하지 않는 경우가 있고,
둘째 이도령은 김갑돌에게 채무를 가지고 있지 않다고 주장을 할 수 있다.
위와 같이 지급을 거절하는 경우에는 이도령(제3채무자)을 피고로 추심금청구(전부금청구)의 소를 제기하여야 한다.

◇ 추심명령
추심명령이 발령되어 결정문이 제3채무자에게 송달이 되기전에 이미 타 채권자로부터 목적 채권에 대하여 가압류가 되었더라도 타 채권자와 채권액의 비율에 따라 분배를 받을 수 있고 분배받은 채권액이 청구금액보다 적은 경우에는 다시 채무자에게 청구 할 수 있다. 그리고 일단 수령한 추심금에 대하여는 명령법원에 채권 추심신고를 하여야 한다.

◇ 전부명령
전부명령이 발령되어 결정문이 제 3채무자에게 송달되기전에 이미 타 채권자로부터 목적채권에 가압류가 되었다면 전부명령의 효력은 소멸된다(물론 채무자에게 다시 청구를 할 수는 있다). 그러나 선행 압류(혹은 가압류)가 없어 제3채무자에게 송달이 되어 효력이 발생되면 채무자(위에서 김갑돌)에 대한 채권은 소멸된다. 또한 이때 후부터는 타채권자의 압류(가압류)의 효력은 배제를 시킬 수가 있다.

◇ 전부명령에서 추심명령으로의 전이
전부명령을 신청하였는데 뜻밖에 이미 타 채권자로부터 압류(혹은 가압류)가 선행되었다면 채권자는 전부명령서 정본을 첨부하여 추심명령으로 전이 신청을 할 수있다.

법률상 경매에 대한 이해관계인은 다음과 같은 사람들을 말한다.
① 압류채권자와 집행력있는 정본에 의한 배당요구채권자
② 채무자 및 경매신청등기 당시의 소유자
③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자 --경매신청등기 이후에 목적부동산의 소유권, 용익권, 담보권을 취득한 자, 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인, 점유자, 유치권자 등, 이들은 권리신고를 하여야 한다.
가압류채권자는 이해관계인이 아니다.

경매가 개시되면 법원은 이해관계인에게 권리신고를 할 것을 최고한다. 이때에는 권리의 종류에 따라 권리신고 및 배당요구를 하게 되는데 이 과정에서 서류제출을 잘못 하여 배당금 배당시 배당을 받지 못하는 경우가 발생 할 수도 있다.
1. 임차인 : 계약내용의 변동에 따라 계약서를 새로 작성하는 때에도 종전의 계약서는 버리지 말고 보관을 하여야 한다. 이사외의 사정으로 부득이 주민등록을 옮겨야 하는 경우에는 가족의 주민등록은 유지를 하고 본인만 옮기도록하는 것이 좋고, 보증금을 회수하지 못한 상태에서 가족 전부가 주민등록 전출을 해야 할 경우에는 임차권등기를 경료한 후 전출을 하여야 한다.
배당요구시 신청서에 주민등록등본과 계약서사본을 첨부한다.
2. 저당권자 : 저당권설정계약서는 분실하지 말고 보관을 하는 것이 좋고 채권원인증서(차용증 등)는 배당금 배당시 제출하여야 하므로 설정계약서와 같이 보관을 하도록 하자.
3. 가압류권자 : 가압류대상 부동산이 경매에 부쳐지면 미리 본안의 소를 제기하여 판결문을 받아두는 것이 유리하다. 만약 경매개시결정후에 가압류를 하였다면 반듯이 집행법원에 권리신고를 하여야한다.
4. 가등기권자 : 매매예약가등기인지 담보가등기인지를 분명하게 규명하여 집행법원에 신고를 하여야 한다.
5. 유치권자 : 경매부동산에 유익비 또는 필요비를 지출한 경우 (예를 들어 보일러를 설치한경우나 보수비 공사대금등)에는 지출비용등을 소상히 밝혀 집행법원에 신고하면 받을 수 있는 방법도 있다.

권리신고 및 배당요구의 종기는 집행법원에서 임의로 정한 배당요구 종기 지정일까지 하여야 한다.

경매신청에 의하여 법원이 경매개시결정을 하면, 이해관계인은 낙찰대금이 완납되기 전까지 경매개시결정에 관하여 ‘이의신청’을 할 수 있다. 하지만 이의신청을 한다고 하여 경매절차가 정지되지는 않는다.

강제경매에 관하여는 실체상의 이유로 이의를 하지 못하며(판례) 경매신청방식의 적부, 신청인적격의 유무, 경매신청 부동산표시의 적부 등 경매개시결정의 형식적효력에 관한 절차상의 사유로만 이의를 할 수가 있다. 임의경매의 경우에는 절차상의 사유외에 담보권의 부존재 등 실체상의 사유로 이의를 할 수가 있다.

따라서 임의경매의 경우 경매개시가되어 낙찰허가가 선고되었다 해도 대금납부 기일전까지 집행채권자(경매신청인)의 채권을 변제하여 저당권을 말소시키고 경매개시결정에 대한 이의신청을 하여 경매를 취소시킬 수 있는 것이다.

예) 빚을 다 갚았는데도 불구하고 경매가 시작되었는데 어떻게 하나요?
이 때 경매가 강제경매이면 실체상의 이유로 경매개시결정에 대한 이의신청을 하지는 못하므로 청구에 관한 이의의 소를 제기하여 경매를 취소시키고, 임의경매이면 경매개시결정에 대한 이의신청을 하여 경매를 취소시킨다. 위와 같은 방법으로 경매를 취소시키기 위하여는 변호사와 상담을 하여야 할 것이다.

채무자가 패소판결을 받은 후 그 채무를 변제하였지만 채권자가 다른 채권을 이유로 강제집행을 하여 오는 경우가 있다. 이런 경우 실체상의 사유이므로 강제집행개시결정에 대한 이의신청을 할 수는 없다. 따라서 조금 복잡하지만 강제집행정지신청을 한 후 청구이의의 소를 제기하여 그 승소판결문을 강제집행법원에 제출하여야 한다.

채무자는 강제집행이 진행되는 경우, 채무명의에 표시된 조건의 불성취 또는 당사자에 관한 승계의 부존재 등 실체적인 이유로 하여 집행문부여에 관한 이의의 소를 제기할 수 있고, 위와 같은 실체적인 이유 및 채무명의의 부존재 등 형식적인 요건을 이유로 집행문부여에 대한 이의신청을 할 수 있다. 그리고 집행법원의 재판과 집행관의 집행행위의 처분 등이 위법·부당할 때에는 집행법원에 이의를 할 수 있으며, 집행법원의 재판에 대하여는 법규정이 있는 경우 즉시항고를 할 수 있다.
제3자는 집행에 관한 이의 및 즉시항고, 제3자이의의 소, 우선변제의 소 등으로 다툴 수 있다.

채무자는 빚을 갚고 채권자는 스스로 경매신청을 취하한다면 더 말할 것이 없다. 하지만 채권자를 만날 수 없다거나 채권자가 이제는 늦었다고 하면서 빚을 받지 않으려고 할 때에는 변제공탁을 하고, 강제집행정지신청과 청구이의의 소를 제기하여, 청구이의소송에서 승소한 판결문을 집행법원에 제출을 하여야 강제경매가 저지된다.
변제공탁을 할 때에는 먼저 채권자에게 증인과 함께 가서 빚을 현금으로 갚는 시도를 하여야 한다. 이러한 시도가 없이 또는 이러한 시도에 관한 증거의 확보가 없이 변제공탁을 하면 공탁의 효력이 없게 될 수가 있어 청구이의의 소송에서 패소하는 경우가 있다. 청구이의의 소를 제기하기 위하여 변제공탁을 할 때에는 판결상의 원금·이자·강제경매신청절차비용을 모두 공탁하여야 한다.

청구에 관한 이의의 소는 채무자가 채무명의의 내용인 사법상의 청구권이 현재의 실체상태와 일치하지 않는 것을 주장하여 그 채무명의가 가지는 집행력의 배제를 구하는 소송이다.

이의사유를 구체적으로 보면, 채무명의에 표시된 청구권의 전부 또는 일부의 소멸사유, 청구권의 불발생사유, 청구권의 귀속변동사유, 청구권의 효력정지 또는 제한사유, 부집행의 합의, 한정승인 등이 있다.

제3자 이의의 소는 집행의 목적물에 대하여 제3자가 소유권을 가지거나 그 양도 또는 인도를 저지하는 권리를 가진 때 제3자가 이를 침해하는 강제집행에 대하여 이의를 주장하여 집행의 배제를 구하는 소이다.
이의를 할 수 있는 제3자의 권리를 보면 소유권, 공유권(부부공유인 유체동산은 제외), 양도담보권, 가등기담보권(가등기 보다 앞선 저당권이 있을 때는 제외), 양도금지의 가처분, 등이 있다.
부동산경매의 경우 점유권, 지상권, 전세권 등을 이유로 제3자이의소를 제기할 수는 없다.

1. 권리분석은 입찰성공의 지름길이다.

싼게 비지떡이라는 옛말이 있듯이 경매매물의 가격이 저렴한 만큼 곳곳에 함정이 있다. 싼 맛에 경매부동산을 구입했다가 부동산상의 부담을 떠 안게 되어 낭패를 보기도 하므로 입찰전에 경매부동산에 관한 철저한 권리분석이 필요하다.

2. 권리분석 어떻게 하나 ?

법원은 물건명세서를 작성하여 입찰개시 7일전에 법원 창구에 일반인이 열람 할 수 있도록 비치한다. 물건명세서는 경매에 관한 안내 이정표라고 생각하면 된다. 경매부동산에 있어 경락인에게 우선하는 권리나 법정지상권 및 부동산현황 등의 모든 정보는 이 한 권의 물건명세표에 전부 들어 있다. 물론 부동산 등기부등본의 검토도 필수적이다.

3. 복잡한 권리관계를 단순히 보자.

일반인들이 경매물건명세표와 등기부등본을 보아서는 복잡한 권리관계에 이해를 포기하는 경우가 많다. 하지만 이를 단순화시켜 볼 수도 있다. 우선 예고등기와 저당권보다 선순위로 가등기,가처분이 있는 경매물건은 무조건 피하여야 한다. ,저당권보다 선순위 임차인이 있는 경매물건은 피하거나 가격이 하락될 때까지 기다리는 것이 안전하다. 선순위임차인의 유무에 대하여는 주민등록 등본을 열람하므로서 해결 할 수 있는데 경매대상 부동산의 등기부등본을 발급받아 동사무소에 제출하면 주민등록현황을 열람 할 수 있다.

4. 입찰목적물의 선택

수많은 경매물건들 중에서 입찰목적물을 선택하려면 일단 위와 같은 방법으로 권리분석을 한 후에 그 물건의 거래싯가를 알아야 한다. 거래싯가를 알아보려면 일단 다리 품을 많이 팔아야 한다. 부동산이 소재한 인근 부동산사무소 3곳만 방문하면 부동산가격의 대략을 알 수 있다. 그렇게 나타난 3곳의 가격을 합산하여 나누기3을 하면 평균값이 나온다. 그 평균값에 아파트일 경우 곱하기 0.75 .단독주택일 경우 0.6을 곱하면 통상적인 낙찰가가 산출 되는데, 각 지역의 특수성이나 부동산 자체의 특수성을 고려하여 판단하는 것이 좋다.
특히 물건현황표에 지상권 성립여지가 있음이라는 문구가 있는 경우 전문가와 상담하여 입찰에 응하는 것이 안전하다.

5. 입찰의 요령

할머니 떡도 싸야 산다는 것은 만고불변의 경제원리. 부동산 경매도 마찬가지로 매수자가 비싸다고 판단되면 매수하지 않는다. 법원은 경매를 시작하기전 경매부동산의 가격을 평가하여 경매가를 정하는데 이것을 최초경매가라 한다. 최초경매가격이 비싸다고 생각되면 입찰참가자는 응찰을 하지 않는다. 따라서 경매는 유찰되고, 일회 유찰시마다 경매부동산 가격은 일정한 비율로 하락하는데 법원에 따라 20-30%씩 저감하며 이렇게 저감한가격을 최저경매가라 한다. 유찰시 다음 경매기일은 약 한달간격으로 정해진다.

입찰을 하는 사람은 주민등록증과 도장을 지참하고, 입찰표를 작성하여 최저가격의 1할에 해당하는 입찰보증금을 넣은 입찰보증금봉투와 함께 입찰봉투에 넣은 다음 입찰봉투를 입찰함에 투입을 한다. 한번 제출된 입찰표는 취소·변경·교환될 수 없다. 대리로 입찰을 할 경우에는 입찰자의 인감증명1통과 인감도장이 날인된 위임장이 필요한데 위임장은 경매법정에 양식이 비치되어 있다.

입찰기일로부터 7일이 경과하면 법원은 최고가매수인에게 낙찰허가 혹은 불허가의 결정을 한다. 통상적으로 낙찰허가 되는 예가 대부분이지만, 경매부동산의 멸실이나 채무자 혹은 전 경락인이 입찰에 참여하여 입찰결정자로 선정된 경우 또는 선순위 임차인이 배당요구를 철회한 때에 법원은 낙찰기일에 낙찰불허가를 한다. 낙찰허가를 받지 못한 입찰자는 보증금 전액을 반환 받고 부동산은 재경매에 부쳐진다. 재경매의 입찰보증금은 20%를 납부하여야 한다.

낙찰허가결정이 확정되면 경락인은 잔금을 납부하여야 한다. 잔금납부는 법원이 지정한 날에 납부하여야한다. 법원이 지정한 납부기일전에 납부하면 잔금납부의 효력이 없다. 실무에서는 수령을 거부한다. 잔금납부기일은 통상적으로 경락허가 확정일로부터 25일 후로 지정한다. 잔금을 납부한 날로부터 소유권은 경락자가 취득하며 승계취득이다.
채권자가 경락자인 경우, 채권자라면 매득금에서 배당을 받을 권리가 있는 자를 말하므로 채권자가 배당받을 수 있는 범위에서 상계신청을 할 수있다. 상계신청은 서면으로 집행법원에 하며 인지는 첩부하지 않는다.

경락자는 채권자의 동의를 얻어 채권자가 배당받을 배당금의 범위에서 채권자의 채권을 인수하므로서 잔금납부 금액을 삭감 할 수 있다.이때도 채무인수신고를 법원에 해야한다.
납부기일에 잔금을 납부하지 못하면,
1. 차순위매수신고인이 있을 경우
지정된 기일에 잔금납부를 하지 않은상태에서 14일이 경과하면 ,차순위자에게 잔금납부통보를 하고 통보를 받은 차순위자가 납부를 하게되면 부동산의 소유권은 차순위자가 취득하고 잔금납부를 못한 선순위 매수자는 입찰보증금을 몰수당한다. 몰수된 보증금은 배당재원에 편입된다.
2. 차순위매수신고인이 없을 경우
재경매3일전까지 잔금납부를 하면되나, 이때는 소정의 이자까지 추가납부해야한다.

즉시항고는 낙찰기일로부터 7일안에 원심법원(경매진행법원)에 서면으로 해야한다. 즉시항고는 일정기간 경매의 진행을 정지시키는데, 그 기간은 대략3개월정도이며 재항고를 통해 대법원까지 올라간다면 또다시 3개월정도가 소요된다. 실제에 있어서 경락자가 경락 대금 납부를 지연시킬 목적으로 악용하거나 세입자 혹은 소유주가 거주기간을 연장 할 목적으로 항고가 남용되기도 한다. 따라서 항고 할 수 있는 자격요건이 엄격하게 제한 된다.

1. 집행력있는 판결정본에 기하여 배당요구한 채권자.
2. 부동산상의 권리자로서 법원에 그러한 권리를 신고한자.(전입신고를 마친 세입자,건물등기 있는 토지임차인,물권 혹은 채권을 원인으로 부동산을 점유한자.)
3. 등기부등본상의 권리자(저당권자, 전세권자, 지상권자, 담보가등기권자)
4. 집행채무자, 집행채권자,부동산 소유권자,경락자 등이 항고권자이며 이중 경락자, 부동산소유자, 채무자가 항고를 할 경우 경락금의 10%를 공탁하게 하고 항고인이 패소 할 경우 공탁금은 법원에서 몰수하여 항고인은 반환받지 못한다. 몰수된 공탁금은 채권자들에게 배당된다.
2001. 7월부터는 위의 경락자, 채무자, 소유자 뿐만아니라 이해관계인 모두를 망라하여 즉시항고시 낙찰가의 10%를 공탁하여야 한다.

법원구내 우체국에서 인지2,000원을 구입 항고장에 첩부하고, 송달료13,560원을 은행에 납부하면 납부서를 발급해주는데, 대개 앞표지 뒷면에 납부서를 첩부하여 집행법원에 제출한다.

부동산 등기부등본상에 기입된 채권자로, 담보권자(저당권, 담보가등기권자), 전세권자, 가압류권자는 따로 배당요구를 하지 않아도 배당요구를 한 것으로 취급을 하지만, 확정일자부 임차인, 집행력있는 판결정본을 가진 채권자, 공정증서 정본을 가진 채권자의 경우 낙찰기일까지는 집행법원에 배당요구를 하여야 배당에 참여 할 수 있다.

지게꾼도 순서가 있듯이, 배당에도 법률로 정해 놓은 순서가 있다. 부동산 매득금은 아래의 순서로 우선 배당을 한다.
1순위 : 소액보증금 및 최종3개월분의 임금채권과 퇴직금
2순위 : 당해세로서 국세로는 경매부동산에 대한 상속세 증여세, 토지초과이득세, 재평가세가 가있고 .지방세로는 재산세 자동차세가 있다.
3순위 : 조세보다 앞서는 담보권
4순위 : 근로기준법 제30조의 2 제2항의 임금 기타 근로관계로 인한 채권.
5순위 : 당해세를 제외한 조세.(단,조세납부 고지일이 저당권보다 앞설 경우 저당권보다 우선한다.)
6순위 : 산업재해보상금 의료보험금,국민연금보험.
7순위 : 일반채권.
의 순이다. 주택임대차보호법에 의한 임대보증금의 문제는 따로 설명한다.

배당에 관하여 채권의 존부,범위,순위에 불만이 있어 배당기일에 이의 신청을 한 채무자나 ,각 채권자는 배당기일로부터 7일 이내 배당이의의 소를 제기 할 수 있으며 소를 제기한 경우에는 소제기증명원을 집행법원에 반듯이 제출해야 배당이 이루어지지 않는다. 이의신청은 자기와 이해관계있는 상대방에게만 할 수있고 후순위 배당권자와는 다툴 수 없다.